فى الجلسة الأولى من «ثنك كوميرشال»: السوق العقارى يواجه تحديات كبيرة وينتظر «التنظيم»
ناقشت الجلسة الأولى من المائدة المستديرة «ثنك كوميرشال» فى نسختها التاسعة، تحت عنوان «آليات تنظيم السوق العقارى»، أهمية تأسيس جهة تنظيمية مستقلة تنظم القطاع العقارى على غرار البنك المركزى بالنسبة للقطاع المصرفى، بالإضافة تطبيق نظام حساب الضمان لضمان حقوق المشترين، والإسراع فى إصدار قانون اتحاد المطورين العقاريين وتوحيد آليات الطرح والتسعير وتسجيل العقارات.
وأشار المشاركون إلى أن القطاع يمثل نحو 20% من الناتج المحلى الإجمالى، ويُعد ركيزة أساسية للنمو والتشغيل، مشددين على أهمية تبنى آليات رقابية وتشريعية تدعم الشفافية وتحمى السوق من التعثرات المحتملة، وسط مطالب بإعادة هيكلة الرسوم الحكومية وتفعيل الرقم القومى للعقار، وتسريع إجراءات التراخيص والتسجيل العقاري.
وجاءت النسخة التاسعة تحت عنوان «صناعة العقار تقود الاستثمار والتصدير»، بهدف بحث فرص التوسع العقارى فى الأسواق الإقليمية والعالمية، واستعراض أدوات الاستثمار العقارى الحديثة مثل الصناديق العقارية والتمويل التشاركي، إلى جانب استغلال المقرات الحكومية القديمة، وتطوير منطقة وسط البلد.
وتناولت المائدة المستديرة الآليات التمويلية المتطورة كعنصر أساسى لتجاوز التحديات الاقتصادية، بما فى ذلك التيسيرات الحكومية، وخفض أسعار الفائدة، وتفعيل أدوات مثل التمويل العقارى والاستثمار المؤسسى.
«فوزى»: نحتاج إلى إطار تنظيمى لحماية حقوق المشترين
قال فتح الله فوزي، نائب رئيس جمعية رجال الأعمال المصريين، رئيس لجنة التشييد والبناء، إن السوق العقارى أحد أعمدة الاقتصاد الوطنى فى النمو والتشغيل.
وأوضح أن القطاع يتشابك مع أكثر من 90 صناعة ما يجعله الركيزة الأساسية للتنمية الشاملة، مؤكداً أنه يعد من أهم ركائز الاقتصاد الوطنى ومصدراً رئيسياً للاستثمار والتنمية العمرانية.
أكد «فوزى»، أن هناك تحديات تواجه السوق العقارى فى مصر مثل تأخر بعض الشركات فى تسليم المشروعات والتباين فى جودة المشروع وأحياناً معاناة المشترى مع بعض الشركات فى طلب مبالغ إضافية بخلاف قيمة التعاقد، مشيراً إلى أن كل هذه العوامل تؤكد الحاجة إلى وجود إطار تنظيمى يضمن حقوق الجميع ويعزز ثقة المستثمر والمستهلك ويرتقى بجودة السوق العقارى.
وتابع أن مؤتمر ثنك كوميرشال يناقش أهمية وجود آليات لتنظيم السوق العقاري، إذ سبق وأن أصدر رئيس الوزراء قرارات خاصة بتنظيم السوق، وأهمها أن الشركات لايمكنها بيع مشروعها إلا بعد تنفيذ 30% منه، وأن تكون جميع مدخلات البيع موجهة للإنفاق على المشروع من خلال حساب ضمان يتم مراقبته من خلال مراقب حسابات، وتكتب وزارة الاسكان هذه الشروط فى عقود البيع.
أكد فوزي، أن وزير الإسكان والمجتمعات العمرانية شريف الشربينى مهتم بتنظيم السوق العقاري، وأنشأ لجنة فى الوزارة لتنظيم السوق وتنظيم نشاط الشركات التى تعمل فى مجال التسويق العقاري.وأشار إلى أن الوزارة تعمل على إنشاء منصة عقارية لدعم تصدير العقار وتوفير معلومات وبيانات عن السوق.
شكري: نطالب بسرعة إقرار قانون اتحاد المطورين وتنظيم آليات الطرح
كشف طارق شكري، وكيل لجنة الإسكان بمجلس النواب ورئيس غرفة التطوير العقاري، أن تنظيم السوق يحتاج إلى جانبين، الأولى جهة تنظيمية من القطاع الخاص للسوق العقاري، والأخرى جهة حكومية.
وطالب الحكومة بتقديم مشروع قانون سبقت مناقشته وهو مشروع قانون اتحاد المطورين،وأن ينظم الاتحاد نفسه، بالإضافة لتنظيم آليات بيع الأراضى، مشيرا إلى أن القطاع العقارى يأمل فى موافقة البرلمان القادم على مشروع القانون.
أشار شكري، إلى أهمية إنشاء جهة داخل وزارة الاسكان لتنظيم أعمال التسويق والدعاية فى السوق العقارى وتكون بقواعد نظامية ومحددة. كما يجب أن تكون الجهة مسئولة عن توازن السوق، عبر تحديد كمية طروحات الأراضي، والذى يحتاج إلى نظرة لمدى تشبع السوق فى بعض المناطق.
وشدد على ضرورة وضع قواعد محددة لتوازن السوق وإلا سيكون هناك عدم تكافؤ للفرص بين العرض والطلب، التى يجب أن تديرها الحكومة طبقا لدراسات واحتياجات السوق مثل ما تحتاجه مناطق شرق وغرب القاهرة والساحل وغيرها.
لدينا 3270 رسما منها 1200 بالقانون و2070 رسما بقرارات وزارية
لفت شكرى الى أن كمية الرسوم الموجودة داخل الدولة لا يمكن تحملها حيث تصل إلى 3270 رسما فى السوق منها 1200 رسم بالقانون وما يتجاوز 2070 رسما بقرارات وزارية.
وأوضح أن حسن الخطيب وزير الاستثمار والتجارة الخارجية يعمل على تقليص تلك الرسوم للتخفيف عن عاتق المستثمرين.لفت إلى أن كثيرا من الشركات يتجه إلى بعض الحلول السهلة، وهى أخذ مشروع جديد وتقوم بفتح البيع لايجاد سيولة وينتهى المطاف إلى أن المشروع الجديد يخدم على المشروع السابق له.
وحذر من أن الاحداث الجيوسياسية التى حدثت مؤخرا عالميا قد تؤثر على تنفيذ المشروع، ومن ثم تؤثر على سمعة السوق.
مسعود: القطاع العقارى «الفانوس السحري» لإنعاش الاقتصاد
قال أحمد أمين مسعود، رئيس مجلس إدارة شركة منصات للتطوير العقارى ورئيس مجلس إدارة معمار الأشراف، إن القطاع العقارى يحتاج إلى تغيير جذرى فى طريقة تعامل الدولة معه، باعتباره أحد الأعمدة الرئيسية للاقتصاد الوطني، وقادر على امتصاص الصدمات وتوفير فرص العمل بشكل لا يضاهيه أى قطاع آخر.
وأضاف أن اللغة المستخدمة فى الحوار مع الحكومة حول العقار يجب أن تتغير، موضحًا أن تصريحات الفريق كامل الوزير بشأن إطلاق مبادرات عاجلة من البنوك لحل أزمات المصانع المتعثرة، كشفت عن ضرورة وجود رؤية مماثلة للقطاع العقاري، الذى يرتبط بأكثر من 100 صناعة وحرفة.
أكد مسعود، أن القطاع العقارى يمثل «الفانوس السحري» لإنعاش الاقتصاد، مستشهدًا بصفقة «رأس الحكمة» التى أسهمت فى تخفيف الضغوط الاقتصادية الأخيرة، مشيرًا إلى أن الصفقات العقارية الكبرى مثل مشروع مراسى البحر الأحمر بين شركتى «إعمار» و«الشربتلي» ستوفر نحو 175 ألف فرصة عمل، بينما يتطلب توفير نفس العدد من الوظائف فى مصانع الحديد والصلب استثمارات أكبر بكثير.
وشدد أمين على أن القطاع العقارى هو الحل الأسرع لمشكلة البطالة، مستشهدًا بقدرته على استيعاب العمالة العائدة من ليبيا، والتى يشكل معظمها عمالة فنية ومهندسين، مضيفًا أن القطاع العقارى لا يقل أهمية عن الصناعة أو الزراعة أو السياحة.
وأشار إلى ثلاث قضايا رئيسية يواجهها القطاع تشمل، استمرار بيع الأراضى محملة بالفوائد رغم الوعود الحكومية بتقديم تيسيرات، وهو ما يربك المطورين.
كما أن ضعف آليات تطبيق الرقم القومى للعقار رغم صدور التشريعات أثرت على القطاع، لافتًا إلى أن التسجيل العقارى ما زال يستغرق شهورًا وربما سنوات، مقارنة بتجارب دول أخرى مثل الإمارات التى تنجز تسجيل العقارات خلال 72 ساعة.
وأضاف أن التعقيدات البيروقراطية بين الجهات الحكومية المختلفة، يعرقل التنفيذ الفعلى للقوانين.
وأوضح أن نجاح الدولة فى تنظيم السوق العقارى يعتمد على تبنى آلية تنفيذ واضحة وبسيطة، مدعومة بالرقمنة، بما يضمن سرعة الإجراءات وتوحيد التعامل مع مختلف الجهات.
«فرج»: يجب تثبيت الفائدة وتسريع التراخيص
اعتبر ضياء الدين فرج، رئيس مجلس إدارة شركة هوم تاون، أن أولوية المرحلة الحالية هى إعادة تنظيم السوق العقارى وضبط أسعار الأراضي، إلى جانب تثبيت معدلات الفائدة التى بات تذبذبها أحد أهم عوامل البلبلة وعدم الاستقرار.
وشدد على ضرورة تسريع إجراءات التراخيص التى تستغرق وقتًا طويلًا وتعرقل حركة التطوير، معتبرًا أن هذه الخطوة أساسية لدفع السوق نحو مزيد من الانضباط.
أشار فرج، إلى أن مدد السداد الممتدة لسنوات طويلة تصل إلى 10–12 عامًا قد لا تمثل أزمة حالية، لكنها ستلقى بآثار سلبية على السوق فى المستقبل، الأمر الذى يتطلب تدخلًا حاسمًا لضبط سوق القطاع العقاري.
وأوضح أن السوق بحاجة كبيرة إلى مراجعة دقيقة وآليات تنظيم أكثر كفاءة، بما يضمن تحسين الإجراءات وتعزيز الاستقرار داخل القطاع العقاري.
عامر: غياب مؤشر واضح لأسعار الأراضى يربك تسعير المشروعات
قال أيمن عامر، مدير عام شركة سوديك، إن القطاع العقارى فى مصر يفتقد لوجود مؤشر واضح لأسعار الأراضي، وهو ما يتسبب فى اضطراب كبير فى عملية التسعير.
وأوضح أن وجود فوارق ضخمة بين أسعار الأراضى فى نفس المنطقة يؤدى إلى تسعير غير منضبط للمشروعات، مشددًا على أن المطورين العقاريين لا يحققون الأرباح المبالغ فيها كما يعتقد البعض، إذ تتراوح هوامش الربحية بين 15 و25% فقط وفقًا لظروف السوق.
وأضاف عامر أن المنافسة الحالية بين الشركات تركز فقط على حجم المبيعات دون النظر إلى الأرباح، ما قد يؤدى إلى تعثر بعض المطورين الذين يملكون محافظ مبيعات ضخمة تصل إلى 200 و300 مليار جنيه دون القدرة على الوفاء بالتزاماتهم.
وأشار إلى أن سوديك اتبعت سياسة تحفظية فى السنوات الثلاث الأخيرة، إذ فضلت وضع مستهدفات مبيعات قابلة للتنفيذ بدلاً من تضخيم الأرقام، وهو ما انعكس على التزاماتها تجاه العملاء حيث سلمت آلاف الوحدات بجودة عالية حفاظًا على سمعة الشركة فى السوق.
أكد مدير عام سوديك، أن القطاع العقارى يمثل 20% من الاقتصاد المصري، ما يستدعى وجود منظم قوى وملزم على غرار البنك المركزى فى القطاع المصرفى أو الجهاز القومى لتنظيم الاتصالات فى قطاع الاتصالات، لضمان نجاح القطاع.وشدد على ضرورة إلزام جميع الشركات، سواء كانت مدرجة بالبورصة أو غير مدرجة، بالكشف عن ميزانياتها بشكل شفاف، لافتًا إلى أن ذلك يعزز الانضباط والحوكمة ويضمن حقوق العملاء والمستثمرين.
وفيما يتعلق بمطالب الشركات من الحكومة لدعم استقرار القطاع، حدد عامر ثلاث نقاط رئيسة تشمل وضع مؤشر لأسعار الأراضى يمتد لخمس سنوات، بما يتيح للمطورين القدرة على إعداد دراسات جدوى دقيقة وتحديد أولويات التطوير فى المناطق المختلفة.
بالإضافة إلى تنظيم نشاط السمسرة العقارية، إذ لا يجوز وجود فجوة ضخمة بين عمولات السماسرة التى قد تصل إلى 10% لدى بعض الشركات مقابل 2% لدى أخرى، وهو ما يخلق فوضى فى السوق، وتطبيق نظام حسابات «الاسكرو» بشكل إلزامى على جميع الشركات العقارية، لضمان التزام المطورين باستخدام الأموال فى تنفيذ المشروعات وتسليم الوحدات.
وأكد أن هذه الخطوات الثلاث كفيلة بتحقيق انضباط سريع فى السوق العقارية، ودعم ثقة المستثمرين المحليين والأجانب على حد سواء.
العتال: القرارات تركز على كيفية تحقيق أرباح ضخمة للمطورين
أكد أحمد العتال، رئيس مجلس إدارة مجموعة العتال هولدينج، أن القطاع العقارى يعد أحد أكثر القطاعات حساسية وخطورة على الاقتصاد المصري، كونه يمثل نحو 20% من الناتج المحلى الإجمالي، موضحًا أن أى أزمة فيه ستنعكس مباشرة على مختلف الصناعات والأنشطة الأخرى، فضلًا عن ملايين العاملين داخله أو المرتبطين به بشكل غير مباشر.
وأضاف أن السنوات الخمس الماضية شهدت مطالبات متكررة من المطورين العقاريين دون استجابة أو تنفيذ فعلي، بينما ما زالت القرارات تركز على كيفية تحقيق أرباح ضخمة للمطورين بدلًا من وضع حلول جذرية.
وشدد على أن غياب اتحاد موحد للمطورين وتأخر حل مشكلة التسجيل العقارى لما يقرب من 6 سنوات يضع السوق فى موقف متأخر مقارنة بالأسواق الأخري، ويعطل ملف تصدير العقار الذى يمثل فرصة كبرى للاقتصاد المصري.
وأشار العتال إلى أن القطاع يحتاج إلى تنظيم حقيقى وليس مجرد منافسة بين الشركات، مع ضرورة توفير مساحة أوسع للتحرك وتسهيل الإجراءات أمام المستثمرين.
وأوضح أن أزمة العقار تكمن فى غياب التنظيم داخل السوق ذاته مشدداً على أن المشكلات الجوهرية قد تهدد مستقبل العقار، مطالبا بضرورة فتح قنوات جادة بين الحكومة والمطورين.
أكد العتال أن منصة مصر العقارية تمثل خطوة إيجابية، متوقعا أن التكنولوجيا العقارية ستصبح عنصرًا أساسيًا فى المرحلة المقبلة، إذ تتيح حلولًا حديثة تعزز الشفافية والكفاءة وتدعم استقرار السوق.
«السيد»: القطاع يفتقد «الأب الشرعي» لتنظيم السوق
حذر سامح السيد، العضو المنتدب والرئيس التنفيذى لشركة مصر الجديدة للإسكان والتعمير، من أن القطاع العقارى يفتقد إلى «الأب الشرعي» وهو اتحاد المطورين العقارين الذى يمثل المطورين أمام الحكومة ويعمل على تنظيم وحل مشكلاتهم بشكل مؤسسي.
وأوضح أن المطورين يعانون من مشاكل متكررة منذ أكثر من عقدين، ورغم عقد العديد من اللقاءات مع المسئولين، فإن غياب كيان قوى يتولى تصنيف المطورين وحصر مشكلاتهم ما زال يمثل عقبة رئيسية أمام تطوير القطاع.
وأضاف أن استمرار طرح المشكلات فى المؤتمرات دون وضع أولويات واضحة أو آلية تنفيذ سيؤدى إلى تكرار نفس النقاشات لسنوات قادمة، مشددًا على أن تأسيس كيان رسمى قادر على تجميع مشكلات القطاع، وتحديد الأولويات، وتقديم حلول عملية للحكومة، هو السبيل الأمثل لتطوير السوق العقاري.
وأكد السيد أن هناك فئات مؤثرة داخل القطاع لا تحضر المؤتمرات بشكل منتظم، رغم أن لها وزنًا وحلولًا قد تكون أكثر تأثيرًا، لافتًا إلى أن الكيان المقترح يجب أن يكون منصة شاملة تُمكّن من الاستماع إلى جميع الأطراف، بما يضمن تنظيم السوق وتعزيز دور القطاع فى دعم الاقتصاد الوطني.
«البستانى»: خريطة استثمارية واضحة وإجراءات حاسمة
أوضح محمد البستاني، رئيس جمعية المطورين العقاريين، أن السوق العقارى يقوم على مثلث أساسى يضم الدولة والمطور والعميل، وهو ما يستلزم وجود تنظيم واضح يضمن إدراج جميع الأطراف لقانون اتحاد المطورين.
وأضاف أن الإجراءات الحالية تحتاج إلى سرعة وحسم بمدد زمنية محددة، حتى لا تتعطل حركة التطوير، مؤكدًا أن ذلك سيسهم فى تعزيز الانضباط وتحقيق الشفافية داخل القطاع.
وتابع البستاني، أن هناك حاجة ملحة إلى وضع خريطة استثمارية واضحة مدعومة بإحصاءات دقيقة لاحتياجات الدولة، بما يساعد المطورين على توجيه استثماراتهم بكفاءة.
وأوضح أن نماذج الشراكات داخل السوق تختلف؛ فهناك مطورون يحصلون على شراكات طويلة تمتد من 12 إلى 14 عامًا، وآخرون يتولون التطوير على نفقتهم الخاصة، وهو ما يخلق منافسة قوية بين المطورين فى ظل معادلة العرض والطلب.
وأكد أن العامل الحاسم فى هذه المنافسة يتمثل فى ملاءة المطور والتزاماته بالتسليمات، وهو ما يحدد ثقة العميل ويعزز استقرار العلاقة بين الدولة والمطور والعميل.
«شكرى»: تدخل البنوك كمنافس يربك الصناعة
قال هشام شكري، رئيس المجلس التصديرى للعقار، إن التحدى الحقيقى الذى يواجه صناعة التطوير العقارى رغم وجود مطورين عقاريين على أعلى مستوى، هو تدخل البنوك فى هذه الصناعة من خلال تأسيس شركات تطوير عقارى ولا تكتفى بدورها كممول، فتداخل تلك الجهات وطمعها فى الصناعة يؤثر على تنظيم السوق.
أكد شكرى، أن السوق العقارى فى مصر قوى ومهم جداً، وعدم توافر البيانات من أبرز التحديات التى تواجه القطاع.
ولفت إلى أن جهات الولاية الخاصة بالقطاع تضم هيئة المجتمعات العمرانية والهيئة العامة للتنمية السياحية وما من لديهما بيانات فى مصر تتعلق بالقطاع.
وتابع: «جهة الولاية يجب عليها أن تنشئ صفحة عقارية لكل وحدة ومواصفاتها ومساحتها وجميع البيانات ومنحها رقم قومي، وأول ما يحصل عليها تعامل من قبل المطور والمشترى فلا بد من أرسال البيانات إلى جهة الولاية للتأكد من أن بيانات العقد صحيحة ومنضبطة طبقاً للوحدة من المساحة والمواصفات والتراخيص وغيرها».
كد «شكرى»، أن العقد بين المطور والمشترى يجب أن يحصل على ختم إشهار ويسدد رسوماً وتسجيل المشتري، ما يدعم أن يكون لكل مشترٍ عقد مشهر من قبل جهة الولاية، ينص على أن الوحدة لها ترخيص ومواصفاتها مطابقة، ومن ثم الرجوع لهذا العقد فى حال إعادة بيعها مرة أخرى لمشترى أخر.
وأشار إلى أن هذه الخطوة ستدعم ثقة المشترى الأجنبى بنفس النظام الذى يطبق فى بلده، بالإضافة إلى سهولة التعامل على الوحدة أكثر من مرة، والأهم سيدعم توافر البيانات لدى جهة الولاية بحجم المبيعات وتصنيفها وغيرها من جميع المعلومات والبيانات التى تدعم الشفافية والمصداقية بين جميع الأطراف.
«مطاوع»: القطاع يحتاج خريطة واضحة للطروحات والطلب
قال محمد مطاوع، رئيس مجلس إدارة إم جى ديفيلوبمنت، إنه لا توجد خريطة واحدة للربط بين الطروحات وحجم طلب العملاء فى القطاع العقاري، كما أن السوق بحاجة إلى تنظيم فى عملية الطروحات لتناسب حجم الطلب الفعلى فى السوق.
وأوضح أن الدولة يجب أن تنظر إلى أن 90% من العمالة فى القطاع العقارى غير نظامية. وهذا القدر من العمالة إذا لم يعمل بالقطاع وتحول إلى العمل فى قلب المدن ستحدث مشكلات كبيرة.
وتحدث مطاوع عن السماسرة فى قطاع العقارات إذ يحصلون على نحو 10% من المبيعات الإجمالية، بالإضافة إلى 12% للمصروفات البيعية، وهو ما يعنى أن نظام العمل لن يجد أرباحاً ويحتاج إلى تنظيم.
وأشار إلى أن كل هذه التكاليف تأتى فى ظل أنظمة سداد تصل إلى 10-12 عاما، وبعض المشروعات تصل إلى 14 عاما، فى وقت تكون فيه المشروعات محملة بأعباء تصل إلى 50% فى حين أن المتحصلات لا تتجاوز 43%.
أضاف أن الفجوة التمويلية لا تتناسب مع رؤوس أموال 90% من الشركات العاملة فى السوق.
ورغم ذلك فالسوق ما زال قوياً خاصة من خلال الشركات الكبيرة المستمرة فى العمل رغم صعوبة الوضع.
أوضح مطاوع، أن بعض المشروعات المستمرة فى التنفيذ حالياً تم تسعير تكاليفها عند حد 17 جنيهاً للدولار الواحد، وبسعر متر لا يتجاوز 8000 جنيه فى حين أن التكلفة الحقيقة تصل إلى 13 ألف جنيه.
وبالنسبة لجهات الولاية، فيعانى السوق العقارى من مشكلات عدة فى هذا الشأن، إذ أصبحت الفجوة بين تكلفة شراء الأرض وطرح المشروع 18 شهراً تقريباً، بينما الشركات ملتزمة بسداد ثمن الأراضى وتكاليف أخرى، ولا بد من حصولها على موافقات من جهات حكومية مختلفة.
وأشار إلى أهمية وجود طروحات للأراضى بموافقات جاهزة ومباشرة للمحافظة على قدرة الشركات فى عمليات الالتزام بالمدة الموضوعة للتنفيذ والتسليم للمشترين، كما أن القطاع العقارى بحاجة إلى تنظيم بين جهة الولاية والشركات التى تطرح الأراضى بطرق سداد لمدد تصل إلى 14 عاماً.
واعتبر أن تنظيم السوق العقارى يؤهل مصر لجذب مزيد من الاستثمارات ما يدفع نحو مزيد من التنمية والتطوير على جميع الفئات، خاصة أن السوق الحقيقى به كثير من الشركات الملتزمة بتسليم مشروعاتها
«فكرى»: لا يمكن نسخ تجارب الخارج دون تكييفها مع الواقع المصرى
حدد أحمد فكرى رئيس مجلس إدارة شركة كونتكت للتطوير العقاري، 3 محاور لآليات تنظيم السوق العقاري، يجب أن يراعى فيها هذا التنظيم، وأبرزها النظر على أهمية القطاع العقارى كونه يمثل نحو 20% من الاقتصاد المصري.
وأوضح أن رؤية الدولة المصرية فى التنمية مبنية بشكل كبير على القطاع العقاري، متابعا:« إذا كنا نتحدث عن رؤية الدولة لزيادة الرقعة العمرانية فى مصر من 7% إلى 14%، فالقطاع العقارى سيكون فى قلب هذا الحدث».وتتضح أهمية القطاع العقارى من خلال النظر إلى حجمه بالنسبة للاقتصاد، والذى يمثل نسبة على أرض الواقع تترجم إلى حجم أعمال وأعداد مطورين عقاريين تضاعف 4 مرات خلال أخر 10 سنوات.
أضاف أن المشاكل التى نواجهها اليوم نتيجة للتوسع الموجود ودخول شركات كبيرة وعدد كبير من العاملين إلى القطاع، مرتبطة بأساليب الطرح المتاحة.أضاف ان الدولة أصبحت لديها آلية لطرح الأراضى للعاملين فى الخارج، وهى الحالة التى وجد فيها صغار المطورين ملاذا لدخول السوق، لأنه لم تكن هناك فرصة مناسبة لهم من جانب الدولة.. وبالتالى تحول المشروع من الطرح للأفراد إلى شركات التطوير العقاري.
أكد فكري، أن مشكلات قطاع العقارات كثيرة ولا يغطيها الحديث فى جلسة مؤتمر أو حتى 10 جلسات، ويأتى فى مقدمتها سعر الصرف وأسعار الفائدة التى نطالب طوال الوقت بخفضها.
وأشار إلى أن أهداف القطاع العقارى ثلاثة، وهى تصدير العقار، وجذب الاستثمارات، وسد الفجوة السكنية الموجودة فى مصر، وبالتالى فإن الآليات التى يمكن أن نناقشها يجب أن تغطى هذه المحاور.
أضاف أن التوقيت عامل هام جدا فى عملية التنمية الحقيقية بالقطاع، متابعا:« منذ 10 سنوات ونحن نتحدث عن الآليات نفسها للتنمية، حتى أصبحت المشكلة اليوم أكبر من ذى قبل، لأن المشكلة نفسها تضخمت، ولو أن الآليات التى نستعرضها اليوم كانت موجودة قبل 5 سنوات، لكان حجم المشكلة أقل بكثير».
وأشار إلى أن الآليات التى يجب اتباعها فى الفترة المقبلة هى «الإسكرو أكاونت»، وهذا يحتاج إلى تفصيل. فنحن نتحدث اليوم فى توقيت وطبيعة قطاع عقارى وحجم مشكلة وصلنا إليها، ولا يمكن أن نقول إننا سنطبق «الإسكرو أكاونت» المطبق اليوم فى السعودية أو فى دبى بالشكل نفسه هنا فى مصر، وإذا حاولنا سنواجه مشكلة لأن النظام المصرفى قد تكون به عوائق أو غير مؤهل لذلك، كما أن شركات التطوير العقارى ليست معتادة على هذا الأسلوب، لأنها تقوم بشكل ما بدور البنوك فى موضوع التسهيلات الطويلة، وبالتالى فإن أى آلية سنطبقها اليوم يجب أن تسقط على الوضع القائم فى مصر.جزء الحل هو أننا عندما نتحدث عن «الأوف بلان» أو المعروفة بـ«شراء العقارات غير المبنية» فنحن نتحدث عن «الإسكرو أكاونت» بشكل مفصل.
أما الوحدات الجاهزة للسكن، فلا بد من التوسع فى صناديق الاستثمار.و«الإسكرو أكاونت» هو حساب بنكى تحتفظ فيه جهة خارجية موثوقة (مثل بنك أو وكيل) بأموال أو أصول تخص صفقة تجارية بين طرفين أو أكثر، وتُصرف هذه الأموال فقط بعد تحقق شروط متفق عليها مسبقًا فى العقد، مما يحمى كلا الطرفين ويضمن تنفيذ الاتفاقية
أضاف: «عندما تصفحت منصة مصر العقارية سألت عن الهدف منها، هل هو التسويق والبيع؟ ووجدت نفسى أختلف مع ذلك، وإن كان وجود المطورين وتسجيلهم وعرض وحداتهم عليها أمر جيد، لكن هناك منصات كثيرة يمكن أن تقوم بهذا الدور».
أوضح فكري، أن السوق المصرى يريد فتح المجال للتسويق والبيع بشكل واسع، لا أن تكون هناك جهة واحدة هى المسوقة والبائعة، ما يعنى أن المنصة يمكن أن تكون موجودة لإتمام الإجراءات.وأشار إلى أهمية توحيد جهات الطرح، بدلا من تعدد الهيئات وتوسعها بين هيئة المجتمعات العمرانية، هيئة التنمية السياحية، وجهات أخرى، وحتى شركة العاصمة التى كانت تطرح الأراضى مباشرة، أصبحت طروحاتها تتم من خلال الهيئة، ولذلك لابد من وجود منصة موحدة لعملية الطرح.وعلى صعيد السماسرة، فهم جزء من المنظومة، فإذا كنا نتحدث عن منصة عقارية، فهى مطلب حيوى وضروري، وهى البداية، وإذا اجتمعنا مرة أخرى بعد 5 سنوات، ستكون المشكلة أكبر، لذلك إذا أنشأنا منصة نسجل عليها كل المطورين العقاريين وكل السماسرة، ووحدنا عقود البيع والعمولات، فإن السوق سيصبح أكثر تنظيما، وسيكون لكل مطور ميزته النسبية.
اعتبر فكري، أن الأساس فى تنظيم السوق هو «اتحاد المطورين»، على أن يكون قانون الاتحاد والمنصة العقارية هما الدائرة التى يمكن أن نتحرك فيها لحل مشاكل القطاع العقارى المختلفة.
وأشار إلى أن أى آليات يمكن أن نطرحها لا بد أن تراعى الوضع الحالى للسوق، لأننا لا ننظم فقط شيئا قائما، بل شيئا قائما به مشاكل متراكمة منذ سنوات.أضاف أنه إذا كنا نتحدث عن أول أولوية لاتحاد المطورين وهى التصنيف، فلا بد أن تراعى الآليات صغار المطورين الذين أصبح عددهم كبيرا جدا، حيث يوجد اليوم أكثر من 500 شركة، أى حوالى أربعة أو خمسة أضعاف ما كان موجودا منذ عشر سنوات.وبالنسبة لـ«الإسكرو أكاونت»، هناك تساؤل هام حول الضامن للعميل عندما يودع أمواله فيه، فهل ستذهب إلى المشروع؟ وما الوضع إذا حدث تضخم؟ ومن سيتحمل؟ هل البنوك ستعطى عوائد على هذه الأموال تكفى لمواجهة التضخم؟ فى بلاد أخرى الأمر أسهل، لكن فى مصر الوضع مختلف بسبب التضخم الكبير.
بسيوني: البحر الأحمر تطرح فرصًا استثمارية واعدة فى السياحة والعقارات
قال عبدالعليم بسيوني، مدير إدارة الاستثمار بمحافظة البحر الأحمر، إن المحافظة تتمتع بفرص استثمارية مميزة فى قطاعات السياحة والعقارات، نظرًا لطبيعتها الخاصة المعتمدة بشكل أساسى على السياحة، بجانب أنشطة التعدين والموارد الطبيعية.
وأوضح أن المحافظة تعمل بالتنسيق الكامل مع الجهات المعنية بالاستثمار، ومنها الهيئة العامة للاستثمار، وهيئة التنمية السياحية، وهيئة المجتمعات العمرانية، والقوات المسلحة، لتقديم حزمة متكاملة من الفرص الاستثمارية تشمل السعر الاسترشادى وجميع الموافقات اللازمة، بما يسهل على المستثمرين تنفيذ مشروعاتهم.
وأشار إلى أن المحافظة تتبنى خطة لإعادة تخطيط مدينة الغردقة عمرانيًا بما يتماشى مع متطلبات الدولة والخطة الاستراتيجية العامة، إلى جانب وضع خطط لتطوير مدن حلايب ومرسى علم لتلبية احتياجات التوسع العمرانى والمشروعات الجديدة.
أضاف أن الأراضى بالمحافظة تخضع لولايات متعددة، حيث تتولى المحافظة تقسيمات المشروعات العمرانية والسياحية والخدمية، بينما تختلف اشتراطات هيئة التنمية السياحية فى ما يتعلق بتوفير المرافق، مؤكدًا أن المحافظة تسعى لتذليل العقبات أمام المستثمرين وتقديم كافة المرافق اللازمة.ولفت بسيونى إلى أن الاستثمار العقارى فى البحر الأحمر يرتبط ارتباطًا وثيقًا بحركة السياحة، إذ يشهد السوق العقارى نشاطًا ملحوظًا مع انتعاش السياحة فى مناطق مثل الجونة، بينما يؤدى أى تراجع فى النشاط السياحى إلى حالة من الركود بالسوق.
وأكد أن المحافظة تضع ضوابط صارمة للحفاظ على التوازن البيئى والموارد الطبيعية، نظرًا لامتدادها الجغرافى المحدود بين البحر والصحراء بعمق لا يتجاوز 30 كيلومترًا، مشددًا على أن أى توسع استثمارى على الشريط الساحلى يخضع لمعايير بيئية دقيقة لحماية النظام البحرى الممتد من الزعفرانة وحتى حلايب.وتلقى المشاركون فى الجلسة عدد من أسئلة الحضور خلال الجلسة.
وطرح فايز عز الدين من غرفة التجارة الكندية، سؤالا حول أسباب تكرار الحديث فى السنوات السابقة خلال سلسلة «ثنك كوميرشيال» عن الأفكار نفسها، متابعا:« كنا نتوقع أن نرى دفعة من رئيس غرفة التطوير العقارى طارق شكرى فى البرلمان بصفته وكيلاً للجنة الإسكان، لكن لم نر قرارات قوية لتغيير الأوضاع».
ورد فتح الله فوزى قائلاً: «نحن نسير بسياسة الزن على الودان. والفترة الأخيرة أنشأنا مبادرة لتوسيع استخدام نطاق التكنولوجيا فى القطاع العقارى، وبالفعل نجهز لحدث فى ديسمبر المقبل دعونا فيه الشركات الأجنبية للتعاون مع الشركات المصرية فى المجال العقاري، ونرى حالياً أن الحجز والاستفسار من قبل العملاء أصبح يتم عبر الذكاء الاصطناعي».
وسألت سالى صباح، خبيرة التخطيط الإستراتيجي، عن الفقاعة العقارية، وقالت إنها أصبحت مثيرة للقلق، خصوصاً أن العرض أكبر من الطلب مع وجود طلبات كثيرة كانت تحت الحجز وتم إلغاؤها لعدم وجود الأمان بسبب تفاقم الأسعار، بالإضافة إلى أن المعروض فى خطط التسويق تأتى على خلاف ما يتفق عليه المشترين مع الشركات فى النهاية، بالإضافة إلى التأخيرات التى تضر بالكثير من المشترين.
أشارت «صباح»، إلى الحاجة لسرعة تأسيس منصة لحصر الشركات والمطورين لكسب الثقة فى السوق المصري، ووضع نظام محدد لتهيئة السوق للخطط الجديدة التى تجذب المستهلكين، خاصة مع وجود كثير من الشركات التى تضر بمصالح المستهلكين عبر عمليات الاحتيال التى تظهر فى السوق بصورة مفاجئة.
ورد أيمن عامر قائلاً: «أى قطاع يضم شركات متميزة وأخرى على خلاف ذلك، ولا يمكن القول إن القطاع العقارى فاسد لأنه يضم بعض الأشخاص الفاسدين».
أضاف أن العقارات المباعة والمسلمة حالياً تخضع لرقابة شديدة من خلال الدولة عبر نظام المطابقة، وفكرة أن العميل يشترى بمواصفات لا يجدها فى النهاية مثل المساحة أو المواصفات الفنية هى شىء غير موجود على أرض الواقع.
وسأل أحد الحاضرين، عن الفجوة بين العرض والطلب التى أصبحت واضحة بشكل كبير، مشيراً إلى أن الطلب كبير بسبب الزيادة السكانية، لكن الجميع يهملون الاهتمام بفئات معينة بسبب أن الحكم فى النهاية أصبح هو سعر الأرض، رغم أن الفئات الأقل تعانى من ارتفاع شديد فى الطلب وضعف فى الأراضى والمشروعات المتاحة.
ورد أحمد العتال، موضحاً أن الحديث عن الفقاعة العقارية يمثل أحد الأشكال المجازية التى لا تفيد السوق بالكامل، خاصة أن مصر تشهد تزايداً فى التعداد السكانى ونحو مليون طلب سنوى على الوحدات السكنية لا يتحقق منها سوى 40% فقط، متابعاً: «أرى أن جملة فقاعة عقارية هى جملة مطاطة لا يمكن الاعتماد عليها ولا وزن لها على أرض الواقع».
أضاف أنه لا يوجد مشروع فى العاصمة الإدارية مثلاً أو غيرها لم يكتمل، كما أن العديد من المطورين أنهوا بالفعل بعض المشروعات، وهناك مشروعات قيد التسليم حالياً، ومشروعات أخرى يجرى العمل عليها وفقاً للخطط الموضوعة لها.
أوضح العتال، أن الشركات العقارية المصرية تطورت للدرجة التى أصبحت توسع معها أعمالها وتنتقل بالفعل للعمل خارج حدود مصر إلى السعودية والإمارات، ما يدل على الطريقة المحترفة والجيدة فى العمل، ويبدو ذلك واضحاً بخلاف قطاعات أخرى.
وقال طارق شكرى، إن دور لجنة الإسكان فى مجلس النواب يقتصر على الجانب التشريعى والرقابة على الحكومة، مضيفا: «نحن حالياً نعمل على فحص المشكلات مع التركيز على بشكل عميق للتصدى لها، وفى البرلمان أصدرنا قوانين تنظيمة فى هذا الإطار خلال الفترة الماضية».
واعتبر شكري، أن الحديث عن الفقاعة العقارية مجرد شائعات، بينما مشكلة القطاع العقارى الأساسية تكمن فى ضعف التمويل، مضيفاً أن الحديث عن الفقاعة العقارية مستمر منذ أكثر من عام تقريباً رغم استمرار ارتفاع أسعار الأراضى والوحدات بفعل الطلب المستمر.
وتابع: «لو افترضنا أن السوق العقارى يعانى من فقاعة، لكانت الهيئة العامة للمجتمعات العمرانية ستعانى من بيع أراضيها وتسويق المشروعات الخاصة بها».
