كشفت شركة «سَفِلز مصر» للاستشارات العقارية عن تحقيق الوحدات التجارية في السوق المصري عوائد إيجابية بلغت نحو 150 مليار دولار خلال العام الجاري، متوقعةً ارتفاعها إلى نحو 201 مليار دولار بحلول عام 2030، مدعومة بتوسع العلامات التجارية العالمية والإقبال المتزايد على الاستثمار في القطاع التجاري.
وأطلقت الشركة «تقرير القاهرة العقاري 2025»، الذي يرصد أبرز ملامح القطاع العقاري المصري في ظل التحولات الاقتصادية والعمرانية التي يشهدها السوق، ويقدّم رؤية مستقبلية متفائلة لمختلف فئات الأصول العقارية، إلى جانب تحليل اتجاهات الطلب وآليات التمويل والتغيرات الهيكلية التي تعيد تشكيل القطاع.
وأظهر التقرير أن القطاع التجاري العقاري يظل من المحركات الرئيسية للسوق العقاري المصري، متوقعًا إضافة أكثر من 1.1 مليون متر مربع من المساحات التجارية الجديدة خلال السنوات المقبلة، وفقًا لقاعدة بيانات «سَفِلز».
وأشار التقرير إلى زيادة المعروض من المشروعات التجارية خلال الفترة الأخيرة، مدفوعًا بدخول علامات تجارية عالمية تتطلع للتوسع في السوق المصري، إلى جانب بروز علامات محلية ناشئة، وهو ما أدى إلى تصاعد المنافسة وارتفاع الطلب على شركات إدارة المنشآت التجارية باعتبارها عنصرًا أساسيًا في ضمان نجاح المشروعات وتحقيق استدامتها التشغيلية.
وتوقع تقرير “سَفِلز مصر” ارتفاع عوائد القطاع التجاري في مصر من نحو 150 مليار دولار في عام 2025 إلى 201.4 مليار دولار بحلول عام 2030، استنادًا إلى بيانات مؤسسة Oxford Economics، وهو ما يعكس قوة الطلب الاستهلاكي واستمرار توسّع العلامات التجارية المحلية والدولية داخل السوق المصرية.
وأوضح التقرير أن المستأجرين باتوا يتمتعون بقدرة تفاوضية أعلى مع الملاك نتيجة وفرة المعروض من الوحدات التجارية القابلة للإيجار، الأمر الذي أدى إلى تعزيز المنافسة داخل السوق وخلق بيئة أكثر تنوّعًا وتطورًا.
وأشار إلى أن منطقة وسط القاهرة بدأت تستعيد زخمها كوجهة رئيسية للمشروعات التجارية، مدعومةً بمبادرات إعادة توظيف المباني التراثية التي تعيد إحياء القيمة العمرانية والتاريخية للمنطقة، في ظل جهود حكومية لتنظيم وتطوير المناطق التجارية غير الرسمية وتحسين البنية التحتية بها.
وأضاف التقرير أن هناك مؤشرات واضحة على تعافي القطاع التجاري المصري، مع دخول علامات تجارية جديدة في فئات متنوعة، معظمها ينتمي إلى الشريحة المتوسطة، بهدف سد الفجوة بين العلامات الفاخرة والاقتصادية، لاسيما في قطاعات الملابس الرياضية والأغذية والمشروبات.
كما لفت التقرير إلى توسع عدد من العلامات التجارية الخليجية في السوق المصري، خاصة في فئة الأغذية والمشروبات، حيث تبدأ أنشطتها عادة من منطقة الساحل الشمالي قبل الانتقال إلى القاهرة الكبرى، ما يعكس ثقة المستثمرين الإقليميين في جاذبية السوق المصري.
وبيّن أن وفرة المعروض من المساحات التجارية في القاهرة الكبرى أدت إلى زيادة حدة المنافسة بين المطورين والمستأجرين، وهو ما جعل المستأجرين أكثر انتقائية في اختياراتهم، مع تزايد التفاوض على شروط إيجارية تفضيلية مثل مساهمات الملاك في تكاليف التشطيب، وفترات الإعفاء من الإيجار، ونظم تقاسم الإيرادات في بعض الحالات.
وأكد التقرير أن هذه التطورات تعكس نضوج السوق التجاري المصري وتحوله نحو ممارسات أكثر احترافية واستدامة، بما يسهم في تحسين كفاءة التشغيل وتعزيز جاذبية السوق أمام المستثمرين المحليين والدوليين.
75% معدلات الإشغال الفندقي مطلع العام الجاري
ولفت تقرير “سَفِلز مصر” إلي أن القطاع الفندقي في مصر يواصل تسجيل نمو ملحوظ خلال الفترة الأخيرة، مدفوعًا بالمبادرات الحكومية الرامية إلى مضاعفة السعة الفندقية لتصل إلى نحو 470 ألف غرفة بحلول عام 2028.
أوضح أن معدلات الإشغال الفندقي بلغت نحو 75% في مطلع عام 2025، ما يعكس ثقة المستثمرين والسائحين في مصر كوجهة سياحية إقليمية وعالمية جاذبة، مدعومة بالبنية التحتية المتطورة والمشروعات القومية التي تدعم قطاع السياحة.
وأضاف أن السوق المصري يشهد اهتمامًا متزايدًا من كبرى العلامات الفندقية العالمية لتعزيز وجودها في مصر، بالتوازي مع اتجاه متصاعد لإعادة توظيف المباني التاريخية في وسط القاهرة وتحويلها إلى فنادق عصرية تتماشى مع توجهات السوق الحديثة.
10 آلاف غرفة فندقية جديدة تدخل السوق العقاري قريبًا
وتوقع تقرير “سَفِلز مصر” أن تضيف المشروعات الفندقية قيد الإنشاء، التي أعلنت عنها كبرى المجموعات العالمية مؤخرًا، أكثر من 10 آلاف غرفة فندقية جديدة إلى السوق المصرية على المدى القصير والمتوسط.
وأوضح التقرير أن سلاسل فندقية كبرى مثل هيلتون، وأكور، وIHG، وماريوت إنترناشيونال تهيمن على معظم المشروعات الجديدة التي ستعزز السعة الفندقية في مصر خلال السنوات المقبلة.
وأشار إلى أن الفنادق الكبرى تتركز في غرب ووسط القاهرة لقربها من المعالم السياحية التقليدية، بينما يشهد السوق توسعًا متزايدًا في فنادق الأعمال وأنماط الحياة الحديثة شرق القاهرة.
وتابع التقرير أن شركات التطوير العقاري وسلاسل الفنادق العالمية تتجه نحو استهداف فئات جديدة من المسافرين للعمل والترفيه، ممن يبحثون عن إقامة عالية الجودة بأسعار تنافسية بعيدًا عن الفخامة التقليدية للفنادق مرتفعة الأسعار.
وفي منطقة وسط القاهرة، أوضح التقرير أن عدداً من المباني التاريخية والتراثية يخضع حاليًا لعمليات إعادة تأهيل وتجديد واسعة، بهدف تحويل المنطقة إلى وجهة راقية للفنادق والضيافة تتماشى مع المعايير العالمية.
وبيّن التقرير أن القطاع الفندقي يواجه تحديات في التنفيذ نتيجة ارتفاع تكاليف البناء وأسعار الفائدة، إلى جانب طبيعة عوائد الضيافة طويلة الأجل، مشيرًا إلى أن %25 فقط من الفنادق المقرر افتتاحها خلال عام 2024 قد تم إنجازها فعليًا، وفقًا لبيانات W Hospitality Group.
155 دولارًا متوسط سعر الغرف الفندقية بالقاهرة الكبرى
وأكد التقرير وجود رؤية إيجابية لمستقبل قطاع الضيافة والفنادق في مصر، مدعومةً بارتفاع تدريجي في معدلات الإشغال لتصل إلى نحو %75 مطلع عام 2025.
كما أظهرت بيانات يونيو 2025 أن متوسط السعر اليومي للغرف الفندقية في القاهرة الكبرى بلغ نحو 155 دولارًا، في حين تجاوزت أسعار الغرف في الفنادق الفاخرة 300 دولار في الليلة، ما يعكس قوة الطلب على الفنادق الراقية وعودة النشاط السياحي تدريجيًا إلى مستويات ما قبل الجائحة.
وتابع التقرير أن القطاع السكني في السوق العقاري المصري لا يزال يمثل أحد أبرز أدوات الاستثمار وأكثرها استقرارًا، إذ حافظت أسعار البيع على ثباتها مقومة بالدولار الأمريكي، رغم الانخفاض الكبير في قيمة الجنيه خلال عام 2024.
وأوضح التقرير أن الأزمة الحادة في العملة الأجنبية خلال العام الماضي دفعت العديد من المطورين إلى تسعير الوحدات الجديدة وفق أسعار صرف افتراضية مرتفعة وصلت إلى نحو 80 جنيهًا للدولار، ما انعكس على زيادة كبيرة في تكاليف التنفيذ وارتفاع ملحوظ في أسعار العقارات.
وأشار التقرير إلى أنه على الرغم من استقرار سعر الصرف مؤخرًا، فإن أسعار الوحدات السكنية لم تشهد تراجعًا يُذكر، إذ تجنّب المطورون إجراء تخفيضات مباشرة حفاظًا على الثقة في العقار كملاذ آمن للاستثمار، مفضلين بدلاً من ذلك تقديم تسهيلات في السداد ومد فترات الأقساط، إلى جانب خصومات محدودة لجذب العملاء.
وأضاف أن السوق يشهد حاليًا تحوّلًا نحو طرح وحدات سكنية كاملة التشطيب وجاهزة للتسليم، نظرًا لجاذبيتها مقارنة بسوق إعادة البيع، بفضل خطط السداد المرنة والمزايا التنافسية.
ومع ذلك، يواجه سوق إعادة البيع ضغوطًا متزايدة نتيجة ضعف الإقبال، ومن المتوقع أن تستمر هذه الضغوط ما لم تقدم الشركات عروض أسعار مغرية أو مزايا إضافية مرتبطة بالتسليم أو الموقع الجغرافي.
وأشار التقرير أن السوق العقاري يشهد تغيرات جوهرية خلال الفترة الأخيرة، بعد مرحلة من المضاربات الحادة التي صاحبت أزمة خفض قيمة الجنيه، لافتا إلي أن استراتيجيات التسعير الحالية لم تنجح في تعويض التباطؤ الواضح في المبيعات بغرض المضاربة، والتي كانت سائدة في ذروة الأزمة، رغم محاولات المطورين الاستفادة من الطفرة المؤقتة في الطلب خلال تلك الفترة.
وأشار التقرير إلى أن عدداً من الشركات العقارية سارعت بطرح مخزون ضخم من الوحدات السكنية كان مخططاً إطلاقه تدريجيًا حتى عام 2028، مما أدى إلى تخمة نسبية في المعروض، خاصة مع خروج شريحة المشترين المضاربين من السوق وعودة النشاط إلى مستوياته الطبيعية، ليركز بشكل أكبر على المستخدمين النهائيين والمستثمرين طويلي الأجل.
وأضاف أن قدرة العملاء على تحمل الأسعار الحالية تمثل أحد أبرز التحديات في السوق العقاري المصري، إذ لا تتناسب أسعار الوحدات في المجتمعات العمرانية الجديدة مع متوسط دخول الأسر المصرية.
فعلى سبيل المثال، يبلغ القسط الشهري لشقة بقيمة 6 ملايين جنيه على مدى 12 عامًا نحو 42 ألف جنيه شهريًا، وهو مبلغ لا تستطيع تحمله سوى نسبة محدودة من الأسر تتراوح بين 5% و10% فقط، ما أدى إلى زيادة الإقبال على سوق الإيجار السكني كخيار أكثر مرونة وأقل تكلفة.
ورغم تراجع القوة الشرائية، لا يزال العقار يمثل أداة استثمارية مفضلة للعديد من الشرائح، مدعومًا بتطورات جديدة في أدوات التمويل. وأشار التقرير إلى أن القطاع يتجه نحو حلول تمويلية مبتكرة مثل صناديق الاستثمار العقاري والملكية الجزئية، وهي آليات من شأنها توسيع قاعدة المستثمرين وتخفيف الأعباء المالية على الأفراد.
فالملكية الجزئية، على سبيل المثال، تتيح للمستثمرين شراء حصص في وحدات عقارية مميزة كالشقق الفندقية بدلًا من امتلاك وحدات كاملة، ما يتيح تحقيق عوائد استثمارية مرتفعة مع مرونة مالية أكبر.
الأجانب يركزون على مشروعات شرق وغرب القاهرة والمناطق الساحلية
وأكد التقرير أن القطاع العقاري يظل أحد الركائز الأساسية للاقتصاد المصري، مشيرًا إلى الجهود الحكومية الرامية إلى جذب الاستثمارات الأجنبية من خلال تعديلات تشريعية شملت تيسير تملك الأجانب للعقارات، إلى جانب برامج منح الجنسية مقابل الاستثمار العقاري.
وأوضح أن المستثمرين الأجانب يركزون حاليًا على المشروعات الكبرى في شرق وغرب القاهرة، والمناطق الساحلية، والأحياء الراقية بوسط العاصمة، مستفيدين من الأسعار التنافسية للعقارات المصرية مقارنة بالأسواق الإقليمية.
وأكد على أن سد الفجوة بين العرض والطلب يمثل التحدي الأبرز أمام انطلاق السوق نحو استغلال كامل إمكاناته، وأن تحقيق هذا التوازن يتطلب سياسات تسعير واقعية وتمويل أكثر شمولًا لتعزيز الاستدامة في واحد من أهم قطاعات الاقتصاد المصري.
ويشهد القطاع العقاري المصري اتجاهًا متناميًا نحو الوحدات السكنية ذات العلامات التجارية ، والتي أصبحت تحظى باهتمام متزايد من المطورين العقاريين والمستثمرين المؤسسيين على حد سواء، لما توفره من قيمة مضافة وتكامل تشغيلي داخل المشروعات متعددة الاستخدامات.
أضاف التقرير أن المطورين يسعون إلى دمج هذه الوحدات ضمن مجمعات تضم فنادق ومرافق خدمية وترفيهية، بهدف تحقيق استفادة متبادلة بين مكونات المشروع وزيادة متوسط الأسعار مقارنة بالوحدات التقليدية.
وتستقطب هذه المشروعات شريحة واسعة من المستثمرين والمشترين النهائيين، إذ يُنظر إليها كأصول استثمارية توفر عوائد إيجارية مستقرة عبر برامج التأجير الفندقي المُدارة، سواء للإقامات القصيرة أو الطويلة الأجل، على غرار الشقق الفندقية.
وأشار التقرير إلى أن هذا النمط من التطوير العقاري لا يزال في مراحله الأولى في مصر، حيث يواجه السوق حالة من عدم وضوح المفاهيم والتعريفات الخاصة بالوحدات ذات العلامات التجارية، نتيجة الخلط الشائع بين هذا النوع من الوحدات والشقق الفندقية أو المشروعات السكنية الفاخرة العادية.
كما لفت إلى أن بعض المطورين يستخدمون توصيفات تسويقية غير دقيقة، ما يؤدي إلى التباس لدى المشترين بشأن طبيعة المنتج العقاري، ونموذج الإدارة والعوائد المتوقعة.
ولأن معظم هذه المشروعات ما زالت قيد التطوير ولم تدخل مرحلة التشغيل الكامل بعد، فإن دورة حياتها السوقية لم تُختبر فعليًا من حيث أداء المبيعات والتسليم والإدارة التشغيلية وإعادة البيع، ما يجعل هذا القطاع واعدًا لكنه بحاجة إلى إطار تنظيمي واضح ومعايير سوقية محددة لضمان استدامة النمو وثقة المستثمرين.
أوضح التقرير أن سوق الوحدات السكنية ذات العلامات التجارية في القاهرة يشهد فرص نمو واعدة مدفوعة بعدة عوامل، أبرزها زيادة عدد المشروعات قيد التنفيذ، وارتفاع الطلب الاستثماري على هذا النوع من الأصول، إلى جانب ارتفاع مستويات الثروة في المنطقة وتحسن البيئة التشريعية المنظمة للقطاع.
وتُرجّح التوقعات أن تسجّل القاهرة أعلى معدل نمو عالمي في قطاع الوحدات السكنية ذات العلامات الفندقية خلال السنوات المقبلة، إذ يُتوقع ارتفاع عدد المشروعات قيد التشغيل من 3 مشروعات فقط في عام 2025 إلى نحو 22 مشروعًا بحلول عام 2031.
كما أشار التقرير إلى أن نمو هذا القطاع خلال المدى القصير والمتوسط سيعتمد على تنوع العلامات التجارية المشاركة، واتساع نطاق الخدمات الفندقية المقدمة داخل هذه المشروعات، إلى جانب إدراجها ضمن المجتمعات العمرانية الجديدة قيد التطوير.
دخول 182 مدرسة خاصة جديدة إلى السوق خلال عامي 2024 – 2025
ويشهد قطاع التعليم في مصر تحولًا ملحوظًا مدفوعًا بعدة عوامل رئيسية، أبرزها التركيبة السكانية الشابة، واعتبار التعليم أولوية ضمن السياسات العامة للدولة، وارتفاع الطلب على جودة التعليم.
ومع تجاوز عدد الطلاب المسجلين 25 مليون طالب، أي أكثر من ثلث السكان في الفئات العمرية التعليمية، يظل التعليم ركيزة أساسية لتحقيق أهداف التنمية المستدامة الوطنية.
وأوضح التقرير أن التعليم لا يمثل فقط قطاعًا اجتماعيًا وتنمويًا، بل يعد أيضًا فئة استثمارية رئيسية ضمن منظومة الأصول العقارية، إذ يتمتع بآليات تمويلية خاصة ومخاطر تشغيلية طويلة الأجل.
وأشار التقرير إلى أن المدارس والجامعات تتطلب استثمارات ضخمة في الإنشاء والتشغيل، فيما تمتد فترات استرداد رأس المال لسنوات طويلة حتى تصل المنشآت التعليمية إلى طاقتها التشغيلية الكاملة، وهو ما يجعل هذا النوع من الاستثمار أقل جاذبية للمستثمرين الباحثين عن عوائد سريعة.
كما أوضح التقرير أن تكاليف الاستحواذ على الأراضي وتراخيص التشغيل تمثل نسبة كبيرة من إجمالي النفقات الاستثمارية، خصوصًا في المناطق الحضرية والمجتمعات العمرانية الجديدة، ما يستدعي تصميم هياكل مالية مرنة تُمكّن الأسر المصرية من تحمل تكاليف التعليم في ظل التحولات الاقتصادية الراهنة.
وكشف التقرير عن دخول 182 مدرسة خاصة جديدة إلى السوق المصري خلال عامي 2024 – 2025، ما يعكس الطلب المتزايد على التعليم الخاص ودوره في سد الفجوة بالمنشآت التعليمية.
ورغم هذا النمو، لفت التقرير إلى أن القطاع الخاص يتركّز بشكل كبير على المدارس ذات المصروفات المرتفعة، في حين لا تتجاوز نسبة الأسر القادرة على دفع رسوم سنوية تفوق 65 ألف جنيه نحو 7% فقط من سكان القاهرة الكبرى.
ويشهد قطاع الرعاية الصحية في مصر تطورًا تدريجيًا ومستمرًا مدفوعًا بعدة عوامل رئيسية، من أبرزها النمو السكاني المتسارع، والإصلاحات التشريعية والتنظيمية وعلى رأسها قانون التأمين الصحي الشامل، إلى جانب تزايد الطلب على خدمات الرعاية الصحية عالية الجودة.
وأوضح تقرير شركة «سَفِلز مصر» للاستشارات العقارية أن منشآت الرعاية الصحية، وعلى وجه الخصوص المستشفيات والعيادات الخارجية المتخصصة، تمثل فرصًا استثمارية واعدة على المدى الطويل، رغم ما تواجهه من تحديات مرتبطة بارتفاع تكاليف الإنشاء والتشغيل وكثافة رأس المال المطلوب.
وأشار التقرير إلى أن قطاع المستشفيات يعد من أكثر القطاعات العقارية تكلفة، إذ تتطلب المشاريع مواصفات فنية دقيقة ومساحات مخصصة للبنية التحتية الطبية، إضافة إلى ارتفاع أسعار الأراضي في المناطق الحضرية، وهو ما يجعل اختيار المواقع والتخطيط المسبق عنصرين حاسمين لضمان استدامة الجدوى التشغيلية للمشروعات الصحية.
وبيّن التقرير أن نقص الشركات المتخصصة في إدارة وتشغيل المنشآت الصحية يمثل أحد أبرز التحديات التي تواجه القطاع، رغم تزايد الطلب على المرافق الطبية الحديثة.
كما أن استدامة تأجير المنشآت الطبية تعتمد بدرجة كبيرة على سمعة الكوادر الطبية العاملة بها، ما يجعل هجرة الأطباء للخارج مشكلة تؤثر على أداء القطاع.
ويرى التقرير أن أسس قطاع الرعاية الصحية في مصر قوية وواعدة، إذ من المتوقع أن ينمو الإنفاق الخاص على الرعاية الصحية بمعدل سنوي مركب يبلغ 10.4% حتى عام 2030، فيما يُتوقع أن يصل معدل النمو في منطقة القاهرة الكبرى إلى 9.7% خلال الفترة ذاتها.
كما أشار التقرير إلى تزايد انتشار المنشآت الطبية المتخصصة مثل مراكز التشخيص، وعيادات جراحة اليوم الواحد، ومرافق الرعاية الإسعافية، باعتبارها بدائل أكثر مرونة وأقل تكلفة مقارنة بالمستشفيات الشاملة، ما يجعلها خيارًا مفضلًا للمستثمرين الباحثين عن عوائد مستدامة ونماذج تشغيل قابلة للتوسع.
